nt 03 | 2025 Industriell-urbane Symbiosen
Serielle Sanierung: Ein Schlüssel für klimafitte Gebäude in Österreich
Ulla Unzeitig, Cornelia Ninaus
Serielle Sanierung bietet Österreich die Chance, den Gebäudebestand zügig, effizient und sozial verträglich klimaneutral zu transformieren.
Die Ergebnisse der Studie „MasSan – Serielle Sanierungskonzepte & -modelle in Österreich“ zeigen klar: Rund 500.000 Wohneinheiten im mehrgeschossigen Wohnbau bieten enormes Potenzial, um mit vorgefertigten Bauteilen schnell und kosteneffizient saniert zu werden.
Im Gegensatz zur konventionellen Sanierung mit vielen manuellen Einzelmaßnahmen vor Ort basiert die serielle Sanierung auf einem digital geplanten, industriellen Prozess. Dank durchgängiger digitaler Planung – von der 3D-Bestandsaufnahme bis zur Vorfertigung ganzer Fassaden- und Dachelemente mit Fenstern, Dämmung und Haustechnik – können Gebäudehüllen präzise, schnell und nahezu störungsfrei erneuert werden. Die Baumaßnahmen vor Ort beschränken sich auf wenige Wochen, wodurch Betriebsunterbrechungen und Belastungen für Nutzer*innen und Bewohner*innen auf ein Minimum reduziert werden. Gleichzeitig werden Qualität und Kosten durch die Standardisierung und Automatisierung deutlich besser kalkulierbar.
Serielle Sanierung der Landesberufsschule in Knittelfeld. Foto: AEE INTEC/Ninaus
Die Studie zeigt jedoch auch klar: Die serielle Sanierung in Österreich steckt noch in einer frühen Entwicklungsphase – und ihr Potenzial kann nur ausgeschöpft werden, wenn neben technischen Innovationen auch die strukturellen und regulatorischen Rahmenbedingungen weiterentwickelt werden. Um bestehende Markthürden – etwa in der Vergabepraxis, bei Finanzierungsmodellen oder rechtlichen Vorgaben – zu überwinden, wurden praxisnahe Handlungsempfehlungen formuliert. Ziel ist es, zentrale Hemmnisse zu beseitigen und die Skalierbarkeit serieller Lösungen im großvolumigen Gebäudebestand zu ermöglichen.
Einheitliche Grundlagen und klare Rahmenbedingungen
Ein zentrales Ergebnis der Studie ist der Bedarf an klaren Definitionen und Standards. Die serielle Sanierung zielt auf großvolumige Gebäude (Mehrfamilienhäuser, Schulen, usw.) mit einfacher Kubatur ab – typischerweise Baujahre zwischen den 1950er- und 1980er-Jahren. Sie verfügen meist über homogene Fassaden und eine Standardgeschossigkeit, was industrielle Vorfertigung wirtschaftlich macht. Grundlage ist eine präzise digitale Bestandsaufnahme – etwa mittels 3D-Scan und durchgängiger BIM-Planung. Ohne diese digitalen Prozesse bleiben Taktfertigung, Logistik und Montage aufwendig und fehleranfällig.
Einheitliche rechtliche Rahmenbedingungen sind ebenso erforderlich. So muss beispielsweise die Bauordnung den für die vorgehängte Fassade notwendigen Platzbedarf zulassen. Auch bei grenznahen Gebäuden muss das Überragen von Baulinien geregelt sein. Nur so können Module ohne zeitaufwendige Einzelfallprüfungen montiert werden.
Förderstrukturen als Hebel
Die Studie zeigt deutlich, dass serielle Sanierung ohne gezielte Förderlogik nicht ins Rollen kommt. Während Länder wie Deutschland oder die Niederlande spezielle Förderpakete für serielle Sanierungen etabliert haben, fehlt in Österreich eine vergleichbare Struktur. Vorgeschlagen wird deshalb ein Paket aus direkten Zuschüssen, steuerlichen Erleichterungen und zinsgünstigen Krediten, kombiniert mit Boni für ambitionierte Energiestandards. Bundesländer könnten ihre Wohnbauförderungen ergänzend öffnen, um systematisch Anreize für Mehrfamilienhäuser zu schaffen.
Solche Anreize müssen an realistische, aber ambitionierte Energieziele geknüpft sein. Die Studie schlägt dafür Kennwerte vor, die sich am klimaaktiv-Standard orientiert. Auf eine starre Null-Energie-Verpflichtung wird bewusst verzichtet – um städtebauliche Nachverdichtung oder Dachausbauten nicht zu blockieren.
Skalierung schafft Wirtschaftlichkeit
Ein wichtiger Befund: Noch ist die serielle Sanierung im Einzelfall häufig teurer als konventionelle Verfahren. Doch mit steigender Stückzahl sinken die Kosten signifikant. Beispiele aus Europa zeigen, dass standardisierte Produktion Kostenersparnisse von bis zu 40 Prozent möglich macht. Notwendig dafür ist die Bündelung von Projekten – zum Beispiel über sogenannte Mini-Serien, bei denen mehrere baugleiche Gebäude gleichzeitig saniert werden. So lassen sich Logistik, Planung und Montage rationeller organisieren, Bauteile mehrfach verwenden und Synergien ausschöpfen.
Wie in Abbildung 1 ersichtlich ist, befindet sich Österreich auf Grund der erfolgreichen Demoprojekte in der Pilotphase – es gilt nun den Sprung in Richtung Kleinserien zu schaffen.
Abbildung 1: Phasen der Marktentwicklung „SERIELLE SANIERUNG“
Damit solche Skalierung funktioniert, braucht es standardisierte Ausschreibungen, funktionale Leistungsbeschreibungen und faire Rahmenverträge für Generalunternehmer. Pilotprojekte auf Quartiersebene können hier als Blaupause dienen. Die Studie empfiehlt daher bewusst die Förderung von Modellvorhaben mit offen kommunizierten Kostenstrukturen. So entstehen belastbare Benchmarks und Vertrauen bei potenziellen Auftraggebern.
Rechtliche und organisatorische Weichen stellen
Neben bautechnischen und wirtschaftlichen Fragen adressiert die Studie auch strukturelle Hürden im Rechtssystem. Das derzeitige Bundesvergabegesetz erschwert es, Sanierungen als Systemleistung an einen Anbieter zu vergeben. Anpassungen sind nötig, damit ganzheitliche Lösungen nicht durch komplizierte Einzelvergaben blockiert werden. Im Mietrecht wiederum behindern komplizierte Zustimmungspflichten Sanierungen in Mehrparteienhäusern. Hier schlägt die Studie Reformen vor, die Sanierungen als Teil einer übergeordneten Klimastrategie zu verankern.
Öffentliche Gebäude sollten als Vorreiter serieller Sanierung dienen – ihre Sanierung schafft sichtbare Beispiele, die Vertrauen schaffen und Nachahmung fördern.
Ein Markt braucht Koordination
Die MasSan-Studie zeigt klar: Überall dort in Europa, wo serielle Sanierung in größerem Maßstab erfolgreich umgesetzt wird – etwa in den Niederlanden, Deutschland oder Frankreich – gibt es ein eigenständiges, unabhängiges Marktentwicklungsteam. Diese sogenannten Market Acceleration Teams (MAT) übernehmen eine koordinierende Rolle zwischen Bauwirtschaft, Wohnungswirtschaft, Politik und Forschung.
Österreich verfügt derzeit über keine vergleichbare Struktur. Ein national etabliertes Marktentwicklungsteam kann als zentrale Drehscheibe agieren: Es vernetzt relevante Akteur*innen, koordiniert Pilotprojekte, etabliert Standards und sichert den Wissenstransfer. So wird der Sprung vom Einzelprojekt zum Serienmarkt möglich.
Mehr als Technik: Architektur, Beteiligung, Baukultur
Serielle Sanierung ist nicht nur eine technische Aufgabe. Ein zentrales Thema der Studie ist die Gestaltung. Um Akzeptanz zu sichern, müssen standardisierte Elemente auch architektonisch überzeugen. Die Studie betont, dass seriell nicht gleich monoton bedeutet: Begrünte Fassaden, flexible Grundrisse und neue Wohnformen können helfen, Baukultur und Klimaschutz zu verbinden. Genauso wichtig ist die soziale Einbettung. Die Vorteile – kurze Bauzeit, Sanierung im bewohnten Zustand – entfalten ihre Wirkung nur, wenn Eigentümer und Bewohner*innen frühzeitig eingebunden werden. Begleitende Kommunikation, Partizipation und klare Ansprechpartner sind dafür unerlässlich.
Fazit: Ein Hebel, der genutzt werden muss
Die Studie „MasSan“ zeigt: Serielle Sanierung ist technisch machbar, wirtschaftlich sinnvoll und sozial verträglich – wenn sie strategisch ausgerollt wird. Der Weg dorthin erfordert aber politischen Mut, neue Fördermodelle, Reformen im Rechtssystem und eine starke Koordination. Wenn Österreich die vorgeschlagenen Handlungsempfehlungen umsetzt, kann serielle Sanierung zu einem Leuchtturm der Bauwende werden: für mehr Klimaschutz, ressourcenschonendes Bauen und leistbares Wohnen. Die Voraussetzungen sind geschaffen – jetzt braucht es politischen Mut, den Markt strategisch zu aktivieren.
Weitere Informationen
Autorinnen
Dipl.-Ing.in Ulla Unzeitig, Leitung Kommunikation, RENOWAVE.AT. Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!
Dipl.-Ing.in Drin Cornelia Ninaus ist Projektleiterin des Bereichs „Gebäude“ bei AEE INTEC.